不動産の価値とか相場の話

投稿者: | 2019年12月27日

新築物件を買ってそのまま売ると●百万は損するとか、聞いたことあるんじゃないでしょうか?

よく業者さんは「新築」ってところ自体に価値があるんですー😆とか言う訳ですけど、業界慣習でいうと新築されて一度民間人が購入後に「築浅」中古物件になると価値が10%下がるとか言われています。その辺の仕組みをすこし考えてみましょう。

「新築」に価値がある?

販売時に「新築」と表記する為には、「築1年以内で未入居」という条件が品確法で定められています。それだけ聞くと確かに「新築」って特別なんだなーとか思ってしまいがちなんですが、ちょっと待て。

で、その価値だれが決めんの?🙄って感じですよね。でも、冷静に考えると単純なんじゃないかと思ってて、実際のところは「新築」販売時には10%以上の販売業者の販売利益が乗っかってると考える方が自然じゃないでしょうか?

販売業者は営利目的で不動産を販売する訳ですから、当然利益を上乗せをします。対して、それを買ってから諸事情につき転売を行う個人の場合は販売利益を目的とした売却にはなりません。あくまで、その不動産の市場価格のみを判断されて適正価格のまま売却される訳です。そりゃ損もするわな😅

まー、ここまでは冷静に考えれば普通だよね。だからと言って素人から不動産買うなんて怖くてできない訳ですし、最低限、その付加価値は適当か?ってことについてだけ考えてみましょう。

リノベーション住宅

個人的には、一番無いわぁ。。。😅って思うカテゴリです。

中古の不動産を大規模改修して再販するスタイルの不動産な訳ですが、情報に溢れた昨今の情勢で「業者だから安く不動産を仕入れられる」なんて都市伝説はないでしょ。せいぜいチョイ安くらいで仕入れてガッツリ工事入れた後でしっかり営業利益乗っける訳ですからね。なんで売れてるんだろうか🤔っていつも思う。これを仲介業者に紹介なんてされた日には、さらに仲介手数料も持っていかれるのかと思うとゾッとします。

リノベーション住宅に興味があれば、リフォーム前の中古物件を買って自分でリフォーム工事を発注しましょう😊好きにデザインできますよ😆

入居中になってる中古住宅

中古ならこれがオススメです。

中古で不動産漁るなら入居中の物件を見に行ってみましょう。入居中のまま売りに出してるってことは、まだ前オーナーがローンを抱えている状態ってことが多いです。実際に住んでる人のとこにアポとって内見する訳なので、若干気後れしがちですが、案外やってみるとそこに住んでる人に住み心地を直接聞けるので不動産屋の営業と空室になってる部屋に行くより断然いい話聞けたりします。

一旦、業者で買い取ってから再販している物件と比べても余計なマージンは入りにくいので割高にもなりにくいです。(価格は前オーナーの残債次第になるので市場価値は要チェックにはなりますが)

建築条件付きの土地

惚れ込んだハウスメーカーで出してる建築条件付きの土地ならいいですよね。

でも、世の中そううまい話ばかりじゃない。注文住宅を建てる前提で建てたいハウスメーカーが決まっているのなら、お気に入りのハウスメーカーによその業者の建築条件付き土地でもダメもとで「あそこの建築条件付き土地を譲ってくれないか交渉してみてほしい」って聞いてみましょう。

ただ仲介して「はい、さよなら。」の不動産屋よりも、「うちで建てたいって言ってくれてるんだから!」ってことでハウスメーカーの営業さんの方が土地探しに関してはいい仕事してくれたりします。個人で交渉するより業者の方が今後の付き合いもあるので指し値も通りやすかったり、いいことづくめです。

不動産の仲介屋は売りに出てる物件しか紹介してくれませんでしたが、力のあるハウスメーカーならエリアを指定したらその近隣の地主に土地譲ってくれって交渉しに行ってくれたなんてケースも聞きますよ。

ハウスメーカー・工務店を比較



長くなってきたから、今日はここまでー😪

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